KAT MÜLKİYETİ KANUNUNDAKİ DEĞİŞİKLİK İSKAN ALMAYANA CEZA MI GELİYOR?
Avukat Gökhan Uğur Bağcı’nın konuyla ilgili yaptığı yazılı açıklama
Gayrimenkul Hukuku’nun çok önemli bir kaynağı olan 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 14.11.2007 tarihinde çok önemli değişikliklere uğradı. Özellikle büyük şehirlerde yoğun olarak bulunan “site” şeklinde yapıların da hukuki düzenlemesi, ilk kez bu değişiklik ile yapılmış oldu.
Elbette bu düzenlemeler çok önemli olmakla birlikte uygulamada bir çok soruna yol açacak nitelikte hükümleri de beraberinde getirdi. Şu an için en güncel olan ve yüz binlerce kişiyi ilgilendiren en önemli sorunlardan biri de kat mülkiyetine geçiş durumudur.
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na, 28.11.2007 tarihinde Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 5711 Sayılı kanunla eklenen, geçici 1. madde ne yazık ki uygulamada çok fazla sorun çıkaracak noktaya gelmiştir. Bazı basın yayın organları birkaç gündür, bu konuda kanaatimce yanlış haberler yaparak halkın kafasının karışmasına neden olmaktadır. Bu basın organlarına göre, sanki 28.11.2009 tarihinde kat mülkiyetine geçmeyen tüm kat maliklerine para cezası verilecekmiş gibi bir hava yaratılmaktadır.
Fakat durum böyle değildir.
634 Sayılı Kanun’a eklenen geçici birinci madde bazı şartların bir arada gerçekleşmesine rağmen, 28.11.2009 ‘a kadar kat mülkiyetine geçmeyen gayrimenkul sahiplerine idari para cezası uygulanmasını öngörmektedir. Fakat sorun hangi kat maliklerine ceza verileceğidir.
Kat Mülkiyeti Kanunu Geçici 1. maddesine göre;
28.11.2007 Tarihinden evvel
1. Kat irtifakı kurulmuş
2. Üzerindeki yapılar tamamlanmış
3. YAPI KULLANMA BELGESİ ALINMIŞ
Gayrimenkullerin, iki yıl içinde, yani kanunun 28.11.2007 ‘de yürürlüğe girdiğini düşündüğümüzde 28.11.2009 tarihine kadar kat mülkiyetine geçmeleri öngörülmüştür. Aksi halde, bağımsız bölüm başına, yani söz konusu gayrimenkul bir apartman ise apartmandaki daire başına, daire sahiplerine 1.000 TL idari para cezası (Bu 1.000 TL’de şu anda Yeniden Değerleme Oranı baz alınınca 1.200 TL olarak uygulanacaktır)verilmesi öngörülmüştür.
Fakat yukarıda da görüldüğü gibi bu cezanın verilebilmesi için, sayılan üç şartın birlikte varolması gerekir. Yani bir apartman ya da site inşaatının 28.11.2007 tarihinden evvel bitmiş olmasına karşın yapı kullanma izin belgesi alınmamış ise, kat mülkiyetine geçmedi diye 28.11.2009 tarihinden sonra, apartmandaki daire sahiplerine para cezası uygulaması söz konusu olmayacaktır. Çünkü kanunun açık hükmü yapı kullanma izin belgesinin yani uygulamadaki adıyla iskanın alınmış olmasını şart koymuştur.
Bu nedenle bazı yayın organlarında, “iskanı olmayanlar yandı” türünden haberler ne yazık ki tam olarak doğru değildir. Eğer 28.11.2007 tarihinden evvel iskan alınmış, fakat kat mülkiyetine geçmemiş binalar var ise, elbette buradaki kat maliklerine ceza uygulanacaktır. Ama iskan zaten alınmamış ise, kanunun açık hükmü karşısında ceza uygulanması mümkün değildir.
Aslında bu madde kaleme alınırken, muhtemelen ülkemizdeki kat mülkiyetine geçmemiş, uzun yıllardır kat irtifakı tapusu ile duran binaların kat mülkiyetine bir an evvel geçmesi düşünülmüştü. Fakat iskan şartının maddeye yerleştirilmesi ne yazık ki sıkıntı doğurmaktadır. Çünkü uygulamada asıl sıkıntı olan, kat mülkiyetine geçiş değil iskan alabilmektir. İskan yani yapı kullanma izin belgesi alabilmek için o kadar çok evrak gereklidir ki birçok müteahhit bununla uğraşmadan kat irtifakı kurmakla yetinir.
Düşünsenize, 25 sene evvel inşa edilmiş ama iskanı olmayan bir bina var. Bu binanın kat mülkiyetine geçebilmesi için iskan alınması şart. Bu iskan için de müteahhide ulaşıp 25 sene önceki SSK ve vergilerin ödendiğini gösterir belgeleri bulmak gerekli ki uygulamada neredeyse imkansızdır. Bu nedenle, kanun koyucu eğer kat mülkiyeti konusunda hayatın akışına uygun bir düzenleme yapmak istiyorsa, yapı kullanma izin belgesi konusunu tekrar gözden geçirmelidir.
Sonuç olarak, 28.11.2007’den evvel iskan almamış gayrimenkul sahiplerinin korkmasını gerektirecek bir husus yoktur. Kanunun açık hükmü karşısında onlara 28.11.2009 ‘dan sonra idari para cezası kesilmesi mümkün gözükmemektedir.
Av. Gökhan Uğur BAĞCI
(İstanbul Barosu)
Kaynak :
http://www.bugun.com.tr
